L’avviso preventivo di iscrizione ipotecaria è legge: omessi gli obblighi, l’iscrizione è nulla.
In Italia, prima di iscrivere un’ipoteca fiscale su un immobile, l’ente riscossore deve inviare al contribuente una comunicazione preventiva, che concede un termine di 30 giorni per regolarizzare la propria posizione. In assenza di tale avviso l’ipoteca è illegittima.
La disciplina normativa, integrata dall’elaborazione giurisprudenziale, stabilisce che:
- l’agente della riscossione notifichi l’avviso di iscrizione ipotecaria 30 giorni prima del possibile vincolo reale secondo l’Art. 77 comma 2‑bis del DPR 602/1973 (introdotto dal D.L. 70/2011)
- l’ipoteca fiscale senza preventiva comunicazione è nulla, in violazione del principio del contraddittorio endoprocedimentale.
- Il contribuente può impugnare il solo preavviso notificato, anche in assenza di impugnazione della cartella sottostante, secondo l’orientamento della Corte di Cassazione e della giurisprudenza tributaria.
La validità dell’iscrizione ipotecaria dipende dall’avviso preventivo formale: se manca o è viziato — ad esempio per mancanza di motivazione, notifica irregolare o termini non rispettati — l’ipoteca è nulla.
Le procedure consigliate in caso di ricezione dell’atto sono:
- Verifica della corretta notifica, presenza del debito, chiarezza dell’importo e delle scadenze.
- Se confermata l’irregolarità, si invia l’istanza di autotutela e/o il ricorso tributario
- Non aspettare che l’ipoteca sia iscritta.
La comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria è un vero strumento di tutela, non una minaccia. Se ricevuta, rappresenta l’ultima opportunità per difendersi efficacemente.