Ultimo aggiornamento: 10 Giugno 2026

Disdetta illegittima alla prima scadenza: il risarcimento al conduttore (art. 3, comma 3, L. 431/1998)

In sintesi. Nei contratti di locazione abitativa “ordinari” (il classico 4+4), alla prima scadenza il locatore non può semplicemente decidere di non rinnovare: può negare il rinnovo soltanto se ricorre uno dei motivi tassativi elencati dall’art. 3, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e deve indicarlo a pena di nullità nella comunicazione di disdetta (comma 2). La legge, però, non si ferma alla forma: pretende che il motivo dichiarato sia reale e attuato. Per questo l’art. 3, comma 3, prevede che, se il locatore ha riottenuto la disponibilità dell’alloggio – anche per via giudiziale – e non lo adibisce, entro dodici mesi, all’uso per il quale aveva esercitato la disdetta, il conduttore ha diritto, a sua scelta, al ripristino del contratto alle medesime condizioni oppure al risarcimento del danno in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone percepito. Le 36 mensilità costituiscono un minimo legale: il conduttore può provare e ottenere un danno superiore. Il locatore può evitare la sanzione solo dimostrando che la mancata o ritardata destinazione dipende da ragioni meritevoli di tutela non riconducibili a un suo comportamento doloso o colposo. In questa guida vediamo i motivi di diniego, quando la disdetta è illegittima, le tutele del conduttore, il termine dei dodici mesi, la quantificazione del risarcimento e come farlo valere.

La cornice: la disdetta del locatore alla prima scadenza

I contratti di locazione abitativa a canone libero hanno, di regola, una durata di quattro anni, rinnovabili automaticamente per altri quattro (lo schema “4+4”). Il legislatore ha voluto garantire al conduttore una stabilità abitativa minima: alla prima scadenza (i primi quattro anni) il rinnovo è la regola, e il diniego l’eccezione.

Proprio per questo l’art. 3, comma 1, della legge 431/1998 consente al locatore di negare il rinnovo solo comunicandolo al conduttore con preavviso di almeno sei mesi e soltanto per uno di questi motivi tassativi:

• a) quando il locatore intende destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
• b) quando il locatore – persona giuridica, società o ente pubblico con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto – intende destinare l’immobile all’esercizio di tali attività, offrendo al conduttore un altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità;
• c) quando il conduttore ha la piena disponibilità di un altro alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
• d) quando l’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o la cui stabilità deve essere assicurata, e la permanenza del conduttore è di ostacolo ai lavori;
• e) quando l’immobile si trova in uno stabile da integralmente ristrutturare, demolire o radicalmente trasformare, ovvero all’ultimo piano e il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni legittime;
• f) quando il conduttore, senza giustificato motivo, non occupa continuativamente l’immobile;
• g) quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre, eventualmente, a quello adibito a propria abitazione: in questo caso al conduttore spetta il diritto di prelazione.

Il comma 2 stabilisce una regola di forma sostanziale: la comunicazione del locatore deve specificare, a pena di nullità, il motivo – tra quelli tassativi del comma 1 – sul quale la disdetta è fondata. Non basta, dunque, un richiamo generico alla legge: la giurisprudenza richiede che il motivo sia indicato in modo specifico e analitico, così da consentire al conduttore di valutarne la fondatezza e di controllarne poi l’effettiva realizzazione.

Quando la disdetta è “illegittima”

L’illegittimità della disdetta può manifestarsi in due momenti diversi.

1) Vizio “a monte” (al momento della disdetta). La disdetta è illegittima – anzi, nulla – se non indica alcun motivo, se richiama la legge in modo generico, oppure se è fondata su un motivo non veritiero o non rientrante tra quelli tassativi. In questi casi il conduttore può contestare il diniego e mantenere il contratto.

2) Vizio “a valle” (la promessa non mantenuta). È l’ipotesi più insidiosa e meno conosciuta, quella regolata dall’art. 3, comma 3. Qui la disdetta era, all’apparenza, regolare: il locatore ha indicato un motivo legittimo (ad esempio “mi serve per andarci ad abitare” o “voglio venderla”) e ha riottenuto l’immobile. Senonché, una volta riavuta la casa, non la destina davvero a quell’uso: non vi va ad abitare, non procede alla vendita, non esegue i lavori dichiarati, oppure – caso frequentissimo – la rimette in affitto ad altri a un canone più alto. È in questo scarto tra il motivo dichiarato e la realtà che la legge individua un abuso e fa scattare la tutela del conduttore.

Le tutele del conduttore: ripristino o risarcimento

Quando la mancata destinazione all’uso dichiarato si verifica, l’art. 3, comma 3, riconosce al conduttore una doppia alternativa, rimessa alla sua scelta:

• il ripristino del contratto di locazione alle medesime condizioni di quello disdettato (in pratica, il conduttore può tornare nell’immobile come se la disdetta non avesse mai prodotto effetti); oppure
• il risarcimento del danno in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.

Si tratta di rimedi alternativi: il conduttore sceglie quello che meglio risponde al suo interesse. Spesso, quando l’immobile è ormai stabilmente occupato da altri o quando il conduttore ha nel frattempo trovato un’altra sistemazione, la via concretamente percorsa è quella risarcitoria.

Il termine dei dodici mesi e l’esimente per il locatore

Il presupposto del rimedio è temporale: la mancata destinazione all’uso dichiarato deve verificarsi entro dodici mesi dalla data in cui il locatore ha riacquistato la disponibilità dell’alloggio, anche per via giudiziale (ad esempio all’esito di una procedura di rilascio). Se entro quel termine l’uso dichiarato non viene attuato, l’obbligo verso il conduttore sorge.

La sanzione, tuttavia, non è automatica. Secondo l’orientamento costante della Corte di Cassazione, il locatore può liberarsi dimostrando che la mancata o ritardata destinazione dell’immobile all’uso indicato nella disdetta è giustificata da necessità, ragioni o situazioni meritevoli di tutela non riconducibili a un suo comportamento doloso o colposo. In altre parole, non basta un qualsiasi imprevisto: occorre una causa seria e non imputabile al locatore (si pensi a un sopravvenuto evento che renda impossibile l’uso programmato). L’onere della prova di questa giustificazione grava sul locatore; spetta invece al conduttore provare la mancata destinazione all’uso dichiarato entro l’anno.

Quanto vale il risarcimento: le 36 mensilità sono un minimo

La formula della legge – “in misura non inferiore a trentasei mensilità” – è decisiva. Le 36 mensilità dell’ultimo canone rappresentano una soglia minima di liquidazione, una sorta di risarcimento legale predeterminato che il conduttore ottiene senza dover dimostrare l’ammontare esatto del pregiudizio subito. Nulla impedisce, però, al conduttore di allegare e provare un danno maggiore – per esempio i costi di un trasloco e di una nuova sistemazione più onerosa, le spese sostenute, il pregiudizio derivante dall’aver perso un canone particolarmente vantaggioso – e di ottenere così una somma superiore.

Per avere un ordine di grandezza: a fronte di un canone di 600 euro mensili, il minimo risarcitorio ammonta a 21.600 euro (600 × 36); con un canone di 900 euro si arriva a 32.400 euro. Sono cifre che spiegano perché questa tutela non vada mai trascurata.

Profili pratici e processuali

Sul piano operativo, alcune indicazioni essenziali:

• Documentare tutto. Il conduttore deve conservare la comunicazione di disdetta (da cui risulta il motivo dichiarato), il contratto, le ricevute dell’ultimo canone e ogni elemento che dimostri il reale utilizzo dell’immobile dopo il rilascio (un nuovo annuncio di affitto, un nuovo contratto registrato, la circostanza che il proprietario non vi abiti, l’assenza dei lavori dichiarati).
• Verificare l’uso effettivo. Trascorsi i dodici mesi, è utile accertare come l’immobile sia stato concretamente impiegato: visure, registrazione di nuovi contratti, sopralluoghi, testimonianze.
• Agire per tempo. Il diritto al ripristino o al risarcimento va fatto valere con un’azione davanti al giudice competente; è opportuno muoversi senza ritardi e con una preventiva diffida, per cristallizzare le prove e tentare una definizione bonaria.
• Per il locatore. Chi esercita la disdetta per uno dei motivi di legge deve essere consapevole che la dichiarazione lo vincola: se cambiano le circostanze, è prudente documentare con cura le ragioni sopravvenute e non imputabili che hanno impedito l’uso dichiarato, perché solo così potrà sottrarsi alla sanzione.

In conclusione

L’art. 3, comma 3, della legge 431/1998 traduce un principio di lealtà: chi ottiene la casa adducendo un motivo specifico deve poi rispettarlo. Se ciò non accade, l’ordinamento offre al conduttore strumenti concreti – il ritorno nell’immobile o un risarcimento di almeno trentasei mensilità – per non subire le conseguenze di una disdetta rivelatasi pretestuosa. Si tratta di una tutela tecnica, che richiede una corretta ricostruzione dei fatti e delle prove: una valutazione professionale del caso specifico consente di scegliere il rimedio più conveniente e di quantificare al meglio il danno.

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