Ultimo aggiornamento: 3 Luglio 2026

Sfratto per morosita’: come funziona la procedura, tempi e come difendersi (guida aggiornata 2026)

In sintesi. Lo sfratto per morosita’ e’ il procedimento speciale, disciplinato dagli articoli 657 e seguenti del codice di procedura civile, con cui il proprietario (locatore) chiede al giudice il rilascio dell’immobile locato quando il conduttore (inquilino) non paga il canone o gli oneri accessori. La sua caratteristica e’ la rapidita’: con un unico atto — l’intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida (art. 658 c.p.c.) — il locatore ottiene, in caso di mancata opposizione, un provvedimento immediatamente esecutivo gia’ alla prima udienza, e puo’ contemporaneamente farsi ingiungere il pagamento dei canoni arretrati. Nelle locazioni abitative la legge stabilisce a priori quando la morosita’ e’ “grave”: basta il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza, oppure il mancato pagamento di oneri accessori superiori a due mensilita’ (art. 5 legge 392/1978). Nelle locazioni a uso diverso, invece, la gravita’ si valuta caso per caso secondo l’art. 1455 c.c. Il conduttore non e’ privo di difese: puo’ opporsi contestando la pretesa, oppure — se e’ in difficolta’ ma vuole conservare la casa — chiedere il “termine di grazia” (art. 55 legge 392/1978) per pagare quanto dovuto, entro un termine non superiore a novanta giorni, e sanare cosi’ la morosita’. Se il conduttore non compare, non si oppone e non paga, lo sfratto viene convalidato e si passa alla fase esecutiva del rilascio, affidata all’ufficiale giudiziario.

Che cos’e’ lo sfratto per morosita’ e quando si puo’ chiedere

Risposta diretta. Lo sfratto per morosita’ e’ lo strumento processuale che consente al locatore di ottenere il rilascio dell’immobile e la cessazione del contratto quando il conduttore si rende inadempiente all’obbligo di pagare il canone o gli oneri accessori. Si avvia con l’intimazione di sfratto e la contestuale citazione del conduttore a comparire davanti al giudice per la convalida (art. 658 c.p.c.), atto al quale si puo’ unire la richiesta di ingiunzione per i canoni scaduti.

Il pagamento del canone e’ l’obbligazione principale del conduttore: in cambio del godimento del bene, egli deve versare periodicamente il corrispettivo pattuito. Quando questo obbligo non viene rispettato, l’ordinamento mette a disposizione del proprietario un procedimento apposito, piu’ snello e veloce del giudizio ordinario di risoluzione del contratto, proprio per la frequenza e la rilevanza sociale ed economica di questo tipo di controversie.

E’ importante distinguere lo sfratto per morosita’ dalle altre figure del medesimo capo del codice. La licenza per finita locazione e lo sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.) presuppongono che il contratto sia giunto (o stia per giungere) alla scadenza e servono a impedire il rinnovo o a ottenere il rilascio alla scadenza: nulla hanno a che vedere con il mancato pagamento. Lo sfratto per morosita’ (art. 658 c.p.c.), invece, presuppone un contratto ancora in corso di validita’ ma un conduttore inadempiente: qui il rilascio e’ la conseguenza della risoluzione del contratto per colpa dell’inquilino.

Chi puo’ agire e davanti a quale giudice

Legittimato all’intimazione e’ il locatore, cioe’ chi ha concesso l’immobile in godimento in forza del contratto di locazione. Competente e’ il Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile locato, e il procedimento si svolge in composizione monocratica. Sotto il profilo pratico, l’atto va predisposto e notificato con cura, perche’ proprio la speditezza del rito rende decisive la correttezza formale dell’intimazione e la precisione nell’indicazione della morosita’.

Oggetto della morosita’: canone e oneri accessori

La morosita’ rilevante non riguarda soltanto il canone in senso stretto, ma puo’ riguardare anche gli oneri accessori, cioe’ le spese che, secondo il contratto e la legge, gravano sul conduttore (tipicamente una quota delle spese condominiali, i consumi, alcune spese di gestione). Come si vedra’, pero’, il legislatore tratta in modo diverso il mancato pagamento del canone e quello degli oneri accessori, prevedendo per questi ultimi una soglia di rilevanza piu’ alta.

Quando la morosita’ e’ “grave”: locazioni abitative e non abitative

Risposta diretta. Nelle locazioni a uso abitativo la gravita’ della morosita’ e’ predeterminata dalla legge (art. 5 legge 392/1978): e’ sufficiente il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza, oppure il mancato pagamento degli oneri accessori quando la somma non versata superi l’importo di due mensilita’ del canone. Nelle locazioni a uso diverso da quello abitativo non c’e’ alcuna soglia legale: la gravita’ dell’inadempimento va accertata dal giudice secondo il criterio generale della “non scarsa importanza” (art. 1455 c.c.).

La predeterminazione legale per gli immobili abitativi (art. 5 L. 392/1978)

L’articolo 5 della legge 27 luglio 1978 n. 392 (la storica legge sull'”equo canone”, che conserva efficacia proprio su questi profili) stabilisce, per le locazioni di immobili urbani a uso abitativo, quando l’inadempimento del conduttore e’ cosi’ grave da giustificare la risoluzione del contratto. La norma fissa due parametri oggettivi:

per il canone, il mancato pagamento decorsi venti giorni dalla scadenza pattuita: trascorso questo termine, anche un solo canone impagato costituisce, di per se’, morosita’ rilevante;

per gli oneri accessori, il mancato pagamento diventa rilevante solo se l’importo non versato supera quello di due mensilita’ del canone; inoltre, in questo caso, e’ necessario che la richiesta di pagamento sia stata specificamente contestata.

Il valore di questa disciplina e’ notevole: nelle locazioni abitative il giudice non deve valutare discrezionalmente se il ritardo sia “grave” abbastanza da giustificare lo sfratto, perche’ la legge lo ha gia’ stabilito in astratto. Superata la soglia, la morosita’ e’ per definizione rilevante ai fini della risoluzione.

Le locazioni a uso diverso: il criterio dell’art. 1455 c.c.

Per le locazioni a uso diverso da quello abitativo — negozi, uffici, capannoni, studi professionali e ogni immobile a uso commerciale, artigianale o professionale — la legge 392/1978 non prevede la stessa predeterminazione. Qui torna a operare il principio generale del diritto dei contratti: la risoluzione per inadempimento e’ possibile solo se l’inadempimento non e’ di scarsa importanza avuto riguardo all’interesse del creditore (art. 1455 c.c.). Il giudice deve quindi valutare in concreto la gravita’ del ritardo, tenendo conto dell’entita’ della somma non pagata rispetto al canone complessivo, della durata e reiterazione del ritardo, del comportamento delle parti e delle circostanze del caso. Un ritardo modesto o isolato, in questo ambito, potrebbe non essere sufficiente a giustificare il rilascio.

La “morosita’ apparente” e le contestazioni sull’importo

Non ogni mancato pagamento e’ automaticamente morosita’ colpevole. Puo’ accadere che il conduttore abbia sospeso o ridotto il pagamento perche’ il bene presenta gravi vizi che ne compromettono il godimento, o perche’ contesta l’importo preteso (ad esempio conguagli di spese non dovuti). In questi casi la valutazione e’ piu’ complessa e il giudice deve accertare se la sospensione del pagamento fosse giustificata: e’ un terreno tipico di opposizione del conduttore, che si vedra’ piu’ avanti.

Come si avvia lo sfratto: l’intimazione e la citazione per la convalida

Risposta diretta. Lo sfratto per morosita’ si introduce con un atto che unisce due contenuti: l’intimazione di sfratto e la citazione del conduttore a comparire a un’udienza fissa davanti al giudice per la convalida (artt. 658 e 660 c.p.c.). L’atto va notificato al conduttore nel rispetto dei termini a comparire e deve contenere l’avvertimento che, se l’intimato non compare o non si oppone, il giudice convalidera’ lo sfratto.

La forma dell’atto (art. 660 c.p.c.)

L’articolo 660 del codice di procedura civile disciplina la forma dell’intimazione: l’atto deve contenere, oltre agli elementi propri della citazione, l’indicazione del giorno dell’udienza in cui il conduttore e’ chiamato a comparire davanti al giudice competente. Deve inoltre recare l’espresso avvertimento che, in mancanza di comparizione o di opposizione, il giudice convalidera’ la licenza o lo sfratto. La notificazione va eseguita nel rispetto di un termine libero minimo prima dell’udienza, a garanzia del diritto di difesa dell’intimato.

La contestuale richiesta di pagamento dei canoni

Uno degli aspetti piu’ utili del procedimento e’ la possibilita’, prevista dallo stesso art. 658 c.p.c., di chiedere con il medesimo atto anche l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti. In questo modo il proprietario non deve avviare due cause separate — una per riavere l’immobile, l’altra per recuperare gli arretrati — ma persegue entrambi gli obiettivi in un solo procedimento, con evidente risparmio di tempo e di costi.

L’importanza della precisione nell’indicazione della morosita’

Poiche’ il rito e’ rapido e puo’ condurre alla convalida gia’ alla prima udienza, e’ fondamentale che l’intimazione indichi con precisione i canoni e gli oneri non pagati, gli importi e le scadenze. Un’indicazione generica o inesatta espone il locatore al rischio di contestazioni e puo’ compromettere l’esito del procedimento. Per questo la predisposizione dell’atto e’ un’attivita’ delicata, che richiede un’attenta ricostruzione contabile del rapporto.

La prima udienza e i possibili esiti

Risposta diretta. Alla prima udienza il procedimento puo’ concludersi in modi diversi a seconda del comportamento del conduttore: se non compare o compare senza opporsi, il giudice convalida lo sfratto con ordinanza esecutiva (art. 663 c.p.c.); se chiede il termine di grazia, il giudice puo’ concederglielo per sanare la morosita’ (art. 55 L. 392/1978); se si oppone, non si convalida e il giudizio prosegue nel merito, ferma la possibilita’ di un’ordinanza provvisoria di rilascio (art. 665 c.p.c.).

La convalida in caso di mancata opposizione (art. 663 c.p.c.)

Se l’intimato non si presenta all’udienza, oppure si presenta ma non si oppone, il giudice convalida lo sfratto con ordinanza avente efficacia di titolo esecutivo. Nel caso specifico dello sfratto per morosita’, l’articolo 663 c.p.c. subordina la convalida a un ulteriore requisito: il locatore, o il suo difensore, deve attestare in giudizio che la morosita’ persiste, cioe’ che il conduttore non ha nel frattempo pagato. Se il locatore non e’ comparso all’udienza, il giudice puo’ subordinare la pronuncia a una cauzione. Questa attestazione e’ una garanzia contro il rischio che venga disposto lo sfratto benche’ l’inquilino abbia gia’ saldato il debito.

La possibile richiesta del termine di grazia

Il conduttore che riconosce la morosita’ ma non vuole perdere l’immobile puo’, invece di opporsi, chiedere al giudice un termine per pagare. E’ il “termine di grazia” disciplinato dall’articolo 55 della legge 392/1978, che merita una trattazione a parte per la sua importanza pratica (si veda il paragrafo seguente).

L’opposizione dell’intimato

Se il conduttore compare e si oppone, contestando la fondatezza dell’intimazione, il giudice non puo’ pronunciare la convalida. Il procedimento perde in tutto o in parte la sua natura sommaria e prosegue nelle forme del giudizio a cognizione piena. Anche in questo caso, tuttavia, il locatore non resta senza tutela immediata, perche’ puo’ chiedere l’ordinanza provvisoria di rilascio di cui all’articolo 665 c.p.c.

Il termine di grazia: sanare la morosita’ e salvare il contratto

Risposta diretta. Il termine di grazia (art. 55 legge 392/1978) e’ la facolta’, riconosciuta al conduttore di immobile abitativo, di evitare la risoluzione del contratto pagando quanto dovuto entro un termine fissato dal giudice, non superiore a novanta giorni. Occorre versare i canoni scaduti, gli interessi legali e le spese processuali liquidate dal giudice. Sanata la morosita’, il contratto prosegue. Il beneficio non e’ illimitato: di regola non puo’ essere concesso piu’ di quattro volte nel corso di un quadriennio.

Come funziona la purgazione della mora

Il meccanismo, spesso chiamato “purgazione della mora”, riflette un principio di favore per la conservazione dell’abitazione: la legge consente al conduttore in difficolta’ di rimediare al proprio inadempimento e di mantenere il contratto, anziche’ perdere la casa per un ritardo poi sanato. Alla prima udienza il conduttore chiede il termine; il giudice, valutata la situazione, puo’ assegnare un termine non superiore a novanta giorni entro il quale versare l’intera somma dovuta. La sanatoria deve essere integrale: non basta pagare una parte, occorre versare tutto cio’ che il giudice ha indicato (canoni, interessi e spese liquidate). Il pagamento entro il termine estingue la morosita’ e fa venire meno il presupposto dello sfratto; il mancato pagamento, invece, apre la strada alla convalida.

I limiti alla reiterazione

Proprio perche’ si tratta di un beneficio, la legge ne evita l’abuso. Il termine di grazia non puo’ essere concesso in modo ripetuto senza limiti: la disciplina prevede che non possa essere accordato piu’ di quattro volte nel corso di un quadriennio, con la salvezza di situazioni eccezionali di comprovata e grave difficolta’ economica. Un conduttore che si renda sistematicamente moroso, sanando ogni volta all’ultimo, non puo’ quindi contare all’infinito su questa via d’uscita.

La discrezionalita’ del giudice

La concessione del termine non e’ un diritto automatico del conduttore, ma una valutazione affidata al giudice, che deve tenere conto delle circostanze concrete e della condotta pregressa dell’inquilino. In presenza di una morosita’ reiterata o di un comportamento manifestamente scorretto, il termine puo’ essere negato. Va anche ricordato che l’istituto e’ pensato per le locazioni abitative: nelle locazioni a uso diverso non opera il termine di grazia nei medesimi termini, e la posizione del conduttore va valutata secondo le regole generali.

Il recupero dei canoni: l’ingiunzione e il decreto ex art. 664 c.p.c.

Risposta diretta. Oltre al rilascio dell’immobile, il locatore puo’ recuperare le somme non pagate: su sua istanza il giudice pronuncia un separato decreto ingiuntivo per i canoni gia’ scaduti e per quelli che scadranno fino all’effettivo rilascio dell’immobile (art. 664 c.p.c.). E’ un titolo esecutivo per procedere poi al recupero forzato del credito.

L’articolo 664 del codice di procedura civile completa il quadro del procedimento sul versante economico. Contestualmente al provvedimento sul rilascio, e sempre su richiesta del locatore, il giudice puo’ emettere un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni gia’ maturati e di quelli a maturare fino alla riconsegna del bene. In questo modo il proprietario non solo riottiene l’immobile, ma dispone anche di un titolo con cui pretendere gli arretrati.

Va tenuto presente, sul piano pratico, che disporre di un titolo per i canoni non equivale ad averli incassati: il recupero effettivo passa poi per l’esecuzione forzata sul patrimonio del debitore. Se il conduttore moroso non ha redditi o beni aggredibili, il credito puo’ rimanere in tutto o in parte insoddisfatto. E’ una ragione in piu’ per agire con tempestivita’ e per valutare, gia’ in fase contrattuale, le garanzie (deposito cauzionale, fideiussioni) a tutela del canone.

Come si difende il conduttore: opposizione e ordinanza provvisoria di rilascio

Risposta diretta. Il conduttore che ritenga infondata l’intimazione puo’ opporsi in udienza, contestando ad esempio di aver pagato, l’entita’ della somma pretesa, l’esistenza di ragioni che giustificano il mancato pagamento o vizi dell’atto. In caso di opposizione il giudice non convalida lo sfratto, ma puo’ emettere, su istanza del locatore, un’ordinanza provvisoria di rilascio se l’opposizione non e’ fondata su prova scritta (art. 665 c.p.c.); il giudizio prosegue poi nel merito.

I motivi di opposizione

L’opposizione e’ lo strumento con cui il conduttore fa valere le proprie ragioni. I motivi possono essere i piu’ vari: l’avvenuto pagamento dei canoni pretesi (con relativa prova, ad esempio le ricevute o i bonifici); l’errata quantificazione della somma richiesta; la contestazione degli oneri accessori; la sussistenza di gravi vizi dell’immobile che legittimavano la sospensione o la riduzione del pagamento; l’irregolarita’ formale dell’intimazione o della notifica. Se anche solo una parte della pretesa e’ contestata in modo non manifestamente pretestuoso, il rito sommario non puo’ concludersi con la convalida.

L’ordinanza provvisoria di rilascio (art. 665 c.p.c.)

Per evitare che l’opposizione, magari strumentale, blocchi a lungo il rilascio, l’articolo 665 c.p.c. consente al giudice, su istanza dell’intimante, di emettere un’ordinanza provvisoria di rilascio quando l’opposizione del conduttore non sia fondata su prova scritta. Si tratta di un provvedimento immediatamente esecutivo e, per espressa previsione di legge, non impugnabile, che consente al locatore di rientrare nel possesso dell’immobile pur in pendenza del giudizio di merito. Solo quando l’opposizione poggia su prova scritta il giudice non concede l’ordinanza e il rilascio dovra’ attendere l’esito del giudizio.

Il proseguimento del giudizio nel merito

Emessa (o negata) l’ordinanza provvisoria, il procedimento prosegue con il mutamento del rito verso le forme del processo a cognizione piena, per accertare in via definitiva la fondatezza della pretesa del locatore e delle difese del conduttore. In questa fase si assumono le prove, si esaminano i documenti e si giunge a una sentenza che decide la controversia in modo stabile, statuendo sulla risoluzione del contratto, sul rilascio e sulle somme dovute.

Dall’ordinanza all’esecuzione: il preavviso di rilascio e l’ufficiale giudiziario

Risposta diretta. Ottenuto un provvedimento esecutivo di rilascio (l’ordinanza di convalida, l’ordinanza provvisoria o la sentenza), se il conduttore non lascia spontaneamente l’immobile si passa all’esecuzione forzata: si notifica il precetto e il preavviso di rilascio, poi l’ufficiale giudiziario procede al rilascio, anche con l’assistenza della forza pubblica (art. 608 c.p.c.).

Il precetto e il preavviso di rilascio

La fase esecutiva si apre con la notificazione dell’atto di precetto, che intima al conduttore di rilasciare l’immobile, e con il successivo preavviso di rilascio (comunemente chiamato “avviso di sloggio”), con cui l’ufficiale giudiziario comunica il giorno e l’ora in cui si presentera’ per l’esecuzione. Il preavviso e’ notificato con un congruo anticipo, cosi’ da consentire al conduttore di liberare spontaneamente l’immobile ed evitare l’accesso forzato.

L’accesso dell’ufficiale giudiziario (art. 608 c.p.c.)

L’articolo 608 del codice di procedura civile disciplina le modalita’ dell’esecuzione per rilascio. Nel giorno stabilito, l’ufficiale giudiziario si reca sul posto, immette il locatore nel possesso dell’immobile e ne consegna le chiavi, facendone constare a verbale. Puo’ avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari quando incontri resistenza o quando l’immobile contenga beni o persone da tutelare. E’ il momento in cui, sul piano materiale, il proprietario riottiene la disponibilita’ del bene.

Differimenti e graduazione degli accessi

La legge conosce alcuni temperamenti nella fase esecutiva. Il giudice dell’esecuzione, nei casi previsti, puo’ fissare o scaglionare gli accessi tenendo conto delle esigenze delle parti. Inoltre, per particolari situazioni di fragilita’ del conduttore (nuclei con persone anziane, malate o con minori, condizioni di grave difficolta’ economica), l’ordinamento ha nel tempo previsto strumenti di sostegno e di eventuale differimento, la cui applicazione dipende dalla normativa vigente e dalle valutazioni del giudice. Sono profili che vanno verificati caso per caso.

L’opposizione tardiva dopo la convalida (art. 668 c.p.c.)

Se lo sfratto e’ stato convalidato in assenza dell’intimato, il conduttore che provi di non averne avuto tempestiva conoscenza per irregolarita’ della notificazione o per caso fortuito o forza maggiore puo’ proporre opposizione dopo la convalida (art. 668 c.p.c.). Questa possibilita’ incontra pero’ un limite temporale rigoroso: l’opposizione non e’ piu’ ammessa una volta trascorsi dieci giorni dall’esecuzione del rilascio.

Casi particolari: contratto non registrato, cedolare secca, morosita’ incolpevole

Risposta diretta. Alcune situazioni meritano attenzione: il contratto di locazione non registrato non consente di agire regolarmente per il canone, perche’ la registrazione e’ condizione di validita’ e opponibilita’ del rapporto; la scelta della cedolare secca non modifica la procedura di sfratto ma incide sugli obblighi delle parti; le situazioni di “morosita’ incolpevole” possono dare accesso a strumenti di sostegno e differimento previsti dalla normativa.

Il contratto non registrato

La registrazione del contratto di locazione non e’ un mero adempimento fiscale. La legge (art. 1, comma 346, legge 311/2004) sanziona con la nullita’ i contratti di locazione non registrati. Il locatore che abbia stipulato un contratto “in nero”, o che non lo abbia registrato, si trova quindi in una posizione debole anche sul piano del recupero del canone e del rilascio: prima di poter agire efficacemente occorre regolarizzare la posizione. E’ un aspetto da verificare sempre all’inizio, perche’ condiziona la stessa possibilita’ di attivare il procedimento.

La cedolare secca

Quando il locatore ha optato per la cedolare secca, rinuncia per il periodo di durata dell’opzione ad aggiornare il canone (ad esempio all’indice ISTAT), a fronte del regime fiscale sostitutivo. Questo non incide sulla procedura di sfratto per morosita’ in se’, che resta quella descritta, ma va tenuto presente nel ricostruire l’importo dovuto: pretendere aggiornamenti ai quali si e’ rinunciato puo’ dare adito a contestazioni sull’esatto ammontare della morosita’.

La morosita’ incolpevole

Diverso dal profilo strettamente processuale e’ il tema sociale della cosiddetta morosita’ incolpevole, cioe’ l’impossibilita’ sopravvenuta di pagare il canone per la perdita o la consistente riduzione del reddito del nucleo familiare. Per queste situazioni la normativa ha nel tempo previsto fondi di sostegno e possibilita’ di differimento dell’esecuzione dello sfratto, la cui operativita’ dipende dalle disposizioni vigenti e dai provvedimenti degli enti competenti. Il conduttore in reale difficolta’ ha quindi interesse a informarsi tempestivamente sugli strumenti disponibili, senza limitarsi a subire la procedura.

Domande frequenti (FAQ)

Dopo quanti canoni non pagati si puo’ fare lo sfratto per morosita’?

Per le locazioni a uso abitativo la legge predetermina la gravita’ della morosita’: secondo l’articolo 5 della legge 392/1978, e’ rilevante il mancato pagamento anche di un solo canone decorsi venti giorni dalla scadenza, oppure il mancato pagamento degli oneri accessori quando l’importo non versato superi quello di due mensilita’ del canone. Basta quindi, in teoria, un canone non pagato oltre i venti giorni per legittimare l’intimazione. Per le locazioni a uso diverso da quello abitativo non esiste una soglia legale: la gravita’ dell’inadempimento va valutata dal giudice caso per caso, secondo il criterio generale dell’articolo 1455 del codice civile.

Cos’e’ il termine di grazia e come si chiede?

Il termine di grazia, previsto dall’articolo 55 della legge 392/1978 per le locazioni abitative, e’ la possibilita’ per il conduttore di evitare la risoluzione del contratto pagando quanto dovuto entro un termine fissato dal giudice, non superiore a novanta giorni. Va chiesto alla prima udienza di convalida: il conduttore deve versare i canoni scaduti, gli interessi legali e le spese processuali liquidate dal giudice. Se paga entro il termine, la morosita’ e’ sanata e il contratto prosegue. La concessione del termine e’ un beneficio che la legge non consente in modo illimitato: di regola non puo’ essere accordato piu’ di quattro volte nel corso di un quadriennio.

Quanto tempo ci vuole per lo sfratto per morosita’?

Non esiste una durata fissa, perche’ dipende dalla condotta del conduttore e dai carichi dell’ufficio giudiziario. Se il conduttore non compare o non si oppone, la convalida puo’ arrivare gia’ alla prima udienza con ordinanza immediatamente esecutiva; da li’ occorre notificare il preavviso di rilascio e attendere l’accesso dell’ufficiale giudiziario. Se invece il conduttore si oppone, il giudizio prosegue nel merito con tempi piu’ lunghi, salva la possibilita’ per il locatore di ottenere subito un’ordinanza provvisoria di rilascio (art. 665 c.p.c.) quando la difesa dell’inquilino non e’ fondata su prova scritta.

Il proprietario puo’ recuperare anche i canoni arretrati?

Si’. Con lo stesso atto di intimazione di sfratto per morosita’ il locatore puo’ chiedere, oltre al rilascio, anche l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti (art. 658 c.p.c.). Su sua istanza il giudice pronuncia un separato decreto ingiuntivo per i canoni gia’ scaduti e per quelli che scadranno fino all’effettivo rilascio dell’immobile (art. 664 c.p.c.). In questo modo il proprietario ottiene, oltre al provvedimento di rilascio, anche un titolo per recuperare le somme non pagate. Il recupero effettivo dipendera’ poi dalla capienza del patrimonio del debitore.

Come ci si difende da un’intimazione di sfratto per morosita’?

Il conduttore che ritenga infondata l’intimazione puo’ comparire all’udienza e opporsi, contestando ad esempio di avere effettivamente pagato, l’entita’ della somma pretesa, l’esistenza di ragioni che giustificano il mancato pagamento o vizi della procedura. In caso di opposizione il giudice non convalida lo sfratto: puo’ pero’ emettere, su istanza del locatore, un’ordinanza provvisoria di rilascio se l’opposizione non e’ fondata su prova scritta, e il giudizio prosegue nel merito. In alternativa, il conduttore in difficolta’ economica ma non intenzionato a lasciare l’immobile puo’ chiedere il termine di grazia per sanare la morosita’ e conservare il contratto.

Cosa succede se il conduttore non lascia l’immobile dopo la convalida?

Se il conduttore non rilascia spontaneamente l’immobile nel termine indicato, il locatore mette in esecuzione il provvedimento di rilascio. Occorre notificare l’atto di precetto e il preavviso di rilascio (il cosiddetto avviso di sloggio); trascorso il termine, l’ufficiale giudiziario si reca sul posto per l’esecuzione forzata del rilascio, potendo ricorrere all’assistenza della forza pubblica e ad ausiliari (art. 608 c.p.c.). Il giudice dell’esecuzione puo’ scaglionare gli accessi nei casi previsti dalla legge. Il conduttore che non ha avuto tempestiva conoscenza della convalida per irregolarita’ della notifica o caso fortuito puo’ proporre opposizione, ma non oltre dieci giorni dall’esecuzione (art. 668 c.p.c.).

Serve l’avvocato per lo sfratto per morosita’?

Si’. Il procedimento per convalida di sfratto e’ un giudizio a tutti gli effetti, che si svolge davanti al Tribunale e richiede la predisposizione tecnica dell’atto di intimazione, il rispetto dei termini e delle forme e la corretta gestione dell’udienza e dell’eventuale fase di merito ed esecutiva. Sia il locatore che vuole agire, sia il conduttore che intende difendersi hanno interesse a farsi assistere da un legale, data la rapidita’ del rito e le decadenze che lo caratterizzano.

La morosita’ pregressa impedisce sempre il rinnovo del contratto?

Sono piani distinti. La morosita’ incide sulla risoluzione del contratto in corso e legittima lo sfratto; la disciplina del rinnovo e della disdetta alla scadenza risponde ad altre regole. Un conduttore moroso puo’ essere sfrattato prima della scadenza; separatamente, alla scadenza, il rapporto e’ regolato dalle norme sulla durata e sul rinnovo delle locazioni. Nel valutare la propria posizione conviene considerare entrambi gli aspetti.

Letture consigliate

• Disdetta illegittima della locazione: il risarcimento al conduttore
• Decreto ingiuntivo: come funziona, come opporsi e cosa fare dopo
• Pignoramento presso terzi: come funziona, termini e come opporsi
• Cartelle esattoriali e riscossione: come difendersi (guida completa)

Ultimo aggiornamento: luglio 2026.

Avvertenza: questo articolo ha finalita’ esclusivamente informative e non costituisce parere legale. Ogni situazione concreta presenta specificita’ che richiedono una valutazione professionale dedicata. Per un’analisi del proprio caso e’ possibile richiedere un appuntamento presso lo Studio.